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城市更新,地产存量时代的选择

  • 发布时间:2019-04-28 16:29:24
  • 来源: 丁祖昱评楼市
 

2019年伊始,我们来谈一个与“新”和“旧”有关的地产话题——城市更新。

随着中国大城市开发度的日趋饱和,存量土地的改造和提升已经变得至关重要,于是房地产业进入到了一场轰轰烈烈的城市更新浪潮之中。什么是城市更新?业内人士的解释是:“把一些已经不适于城市发展的地方,进行城市功能的重新布局”。你一定注意到了,目前许多龙头房企正在争先抢滩城市更新。你一定想问,为何现在城市更新变得这么火?

其实在“城市更新“这个词出现之前,我们一直习惯用另一个词,那就是“旧城改造”。从“旧”到“新”,这其中发生了什么变化?“旧“和“新”之间的关系又该如何去平衡?本期由东南电梯冠名播出的《地产大家说》节目中,我们就邀请到了深耕城市更新领域近20年的佳兆业集团的两位嘉宾,一起聊聊关于城市更新的现状和未来前景。

城市更新 因城而异

主持人马红漫:“谈到城市更新的模式,在不同的地区会不会有不同的流派?”

易居企业集团首席执行官丁祖昱:“我先来说说上海的案例。大家都知道,很多老上海人的居住环境是很恶劣的,全家人挤在一个不到十平方米的小屋里面,煤卫不独用,早上要起来倒马桶。

20世纪八、九十年代上海人的居住环境

在20多年前,上海开始了旧城改造的相关工作。当时一片一片的‘滚地龙’、棚户区,全部被拆平之后建起了全新的房子,迅速改变了城市面貌。”

佳兆业集团控股有限公司副总裁刘娟

佳兆业集团控股有限公司副总裁刘娟 :“在我们佳兆业集团的整个发展史上,做过非常多的城市更新项目。其实每个项目都给所在片区的居民创造了一种新的生活方式。比如说我们目前有一个项目是深圳坂田城市广场,那里曾经是亚洲最大的一个圣诞树厂,现在成为了一个非常漂亮的综合生活区,有住宅、有商业、有写字楼。而且在那里新建了深圳大学的附中,是九年一贯制的学校。同时,那个片区也是华为总部所在地,所以聚集了大量的高科技的人才。所以现在整个片区的环境和居民素质都有了很大提升。“

佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司业务副总裁徐阳兵

佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司业务副总裁徐阳兵 :“深圳的城市更新可以分为三个阶段:2003年之前是摸索的阶段;2003年-2008年是发展阶段;到了2009年以后是快速推进阶段。我觉得深圳的城市更新不但是一项政策性的创新,还代表了一种自信、包容、开放的城市精神。因为深圳的城市更新是多主体参与,各个利益相关方都参与进来。”

房企参与 孰优孰劣

主持人马红漫:“既然城市更新是一件非常有意义的事情,那么怎样去评价谁能做得更好,对开发商的这个评价标准会是什么呢?”

易居企业集团首席执行官丁祖昱 :“第一,城市更新项目的前期投入多、产出期较长,所以企业本身的规模和实力非常重要。 第二,房企必须要有非常强大的产品设计能力、资源整合能力、内容运营能力。能够做城市更新的企业,大多数都是复合地产商。比如说佳兆业今天在文体、科技、金融等各个方面都有参与,都能够整合资源。第三,这些房企都要有非常强大的当地属性,了解本地的文化,尊重当地的生活方式。”

佳兆业集团控股有限公司副总裁刘娟 :“我还想补充一点:对做城市更新的房企来说,积累丰富的经验也至关重要。比如说佳兆业集团在深圳扎根近20年,有很多大的项目在开发的过程中,会涉及到各种业态的平衡、怎样去打造一个更好的居住区、或者怎样打造一个综合体。我们在这些方面有比较多的经验,这是我们能够做好城市更新的一个先决条件。”

城市更新不能简单复制

主持人马红漫 :“刚才按照大家的结论,每个城市有自己城市更新的内在逻辑。内在逻辑可能外人根本就理解不了,那就会遇到文化差异、地缘差异的一些问题。这个问题怎么去解决?跨越文化差异,对房企来说难度大不大?”

佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司业务副总裁徐阳兵:“我们做城市更新,不是简单地复制,因为城市更新绝对没有可能去简单复制。我们进入外地有几条宗旨:第一就是要尊重当地的文化和习俗;第二是要把老百姓,也就是城市更新的最主要的主体,他们的利益放在第一位;第三是要顺应当地的政策,为当地的经济以及消费转型做贡献。在实际操作过程中虽然会存在一定的文化差异,但我们通过人才的本地化,以及一些时间的沉淀来慢慢磨合。”

易居企业集团首席执行官丁祖昱 :“城市更新最核心的政策是规划方面的政策,各地在这方面的差异是巨大的。比如说上海那些旧改项目的容积率,可能放到深圳就觉得太低了。再比如说,上海现在把留、改放在第一位,有很多房子看上去破破烂烂,外人看来好像没什么用,但这座房子曾经住过一个名人,对当地有特殊的文化意义,就必须得保留下来。所以我觉得最核心的难点是政策,其次是文化。”

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