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雄心大落地难?健康地产的N种发展模式

  • 发布时间:2019-04-22 15:58:17
  • 来源: 亿欧
 
导读:在扎堆进军医疗领域后,房企们的这一行径被冠上了:雄心大、落地难、盈利慢的批评,那么医疗+地产能否提供房企需要的盈利空间?医疗用地还有哪些可行的轻资产运营方向?医疗用地如何实现高收益率,周转率?
房地产 金融,养老地产,健康管理,医疗图片来自“123rf.com.cn”

目前对医生、社会办医来说,申办机构的重点问题是场地。人流稀少的场地不利于后续经营;客群聚集的地方利于发展医疗服务,但是符合审批条件的场地难觅。医生集团、医疗机构选择经营场地,是一件非常不容易的事情。

另一端,虽然医疗用地的价格低廉,但对房地产企业来说,医疗项目的开发难度远高于住宅和商业体、运转周期长,资金压力大,后期运营管理难度高。

医疗地产成为了供给方和需求方共同的难题,如何破题?我们将提供几个典型模型,给地产企业跨界、转型医疗作为参考。

在卫生部对医疗机构划分的12大类别中,与社会资本结合最紧密的有5类:医院(综合医院、包含康复医院、眼科医院等在内的专科医院)、诊所、护理中心、健康体检中心和养老机构。

不同类型模式.jpeg

从上表中可以看到,房地产企业在医院、诊所、护理中心,体检中心和养老机构这几个领域中都有涉足,且由于房企最擅长拿地+开发,即便转型或跨界医疗产业后,在绝大多数情况下仍然选择自持物业。

但是自持意味着不能通过出让产权来快速回笼资金。只能通过后期运营来获取收益,这种慢收益对于追求高流转和现金为王的房企来说,仍是阻碍其迈入医疗产业的门槛。但与此同时,随着置业政策的收紧,另一方面,人口老龄化加剧,银发产业又成为房地产企业不愿错过的转型良机。

在扎堆进军医疗领域后,房企们的这一行径被冠上了:雄心大、落地难、盈利慢的批评,那么医疗+地产能否提供房企需要的盈利空间?医疗用地还有哪些可行的轻资产运营方向?医疗用地如何实现高收益率,周转率?地产+健康产业,合理的盈利模式有哪些?我们将总结几个典型案例,给地产企业跨界、转型医疗作为参考。

医养结合

所谓医养结合,是指养老机构与医疗卫生机构开展合作,在普通养老院的基础上,增加失能护理、康复医疗、安宁疗护等专业的医疗服务。主要服务对象是有自理障碍、困难的老人,和有较高的疾病意外风险的群体。借助医疗手段帮助提高生活质量,争取最佳救治时间,实现机能的最大康复。

2016年10月25日,中共中央国务院发布了《“健康中国2030”规划纲要》,指出要推进老年医疗卫生服务体系建设,推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭。健全医疗卫生机构与养老机构合作机制,支持养老机构开展医疗服务。2016年之后,全国各地涌现出一批医养结合的养老项目。

2015年6月位于北京昌平的泰康之家·燕园开业,11月泰康燕园康复医院开业运营,性质为二级康复医院,以老年医学和康复医学为重点发展方向。 根据自理能力等级,泰康之家分为活力生活区、协助生活区、专业护理区、记忆障碍照护区及二级康复医院5个板块。康复医院主要提供“急性病、慢性病、预防康复、长期护理”等服务。由于能提供更专业的医疗服务,且各项设施都比普通养老机构更具有适老性,成功切入北京的中高端养老市场。之后在上海、广州、成都,泰康之家均采用“养老院+康复医院”模式。

收费采用入门费+会员费+月费的模式,20万入门费,120万元~360万元的会员费,月费根据护理等级从16000元~24000元。后期,泰康还把保险业务融合进养老业务。 购买200万元及以上保额的储蓄分红型保险,本人或父母可获得泰康之家的入住权。相当于200万元储蓄型保险抵扣了入门费+会员费。据南方网报道,泰康之家燕园的总投资为54亿元,可容纳3000住户,当入住率达到80%,以每户200万元计,大约可回笼资金48亿元。相当于可收回88%的投资,明显高于普通养老项目的资金流转率。根据泰康方面的预估,该项目在2017年实现收支平衡,预计在2018年实现盈利。

由于回报周期可控,和泰康模式相似的医养结合,在房地产企业操盘的项目中颇为常见。

随园嘉树和怡园光熙长者公寓.jpeg

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医养结合的优势是,抓住中高端养老客户的需求,提供专业服务的同时,赋予居住者更多生活自由度和投资的灵活性。

在一线城市,中高端养老机构的费用不低于1万元每月,且不固定床位、房间。将产权、使用权连同高端医疗服务一并交付给客户,可以给使用者提供更自由的居住环境,以及房产增值保值的投资价值。对开发商而言,通过使用权转让,提前把未来的服务费一次性收回,加快了质押资金的流转。

通过医养结合项目的打造,更大的价值在于,房企与医疗机构的合作更加紧密,从而提升医疗资源方面的整合能力。万科通过随园嘉树(养老社区)、随园之家(社区嵌入式养老)两个产品建立了专业的养老服务团队和品牌效应。据悉,万科目前已经将随园之家以日间照料中心的形式输出给杭州的100个社区。由政府基层街道和社区提供日照点场地,万科输出健康餐、康复护理、医疗服务等服务,解决社区养老无人照料的痛点。

同时,万科和北京控股集团联合运营怡园光熙医养项目,该项目物业归属于北控置业,曾是酒店物业,北控联合万科将其改造成万科怡园光熙长者公寓+光熙康复医院。据《北京青年报》报道,万科输出养老服务和管控标准,项目物业则继续保留在北控置业。

借助医养项目,万科跑通了转型轻资产运营的可能路径,成为中国第一家实行投资、开发建设、运营管理分离制的养老社区,实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离,从而实现风险收益的分拆匹配。

医疗商城

位于杭州江干区的全程国际医疗,作为中国大陆的第一个医疗商城,于2017年9月开业,以“共享医院”之名为外界广泛关注。所谓医疗商城,是美国Medical Mall模式的中国形态,是“医疗+商场”的新业态。在浙江杭州大厦501城市生活广场的Medical Mall,作为国内首个医疗商城,已经入驻的医疗机构有:邵逸夫国际医疗中心、张强医生集团思俊外科诊所、唯儿诺儿科诊所、杭州口腔医院门诊部、宋为民医生集团下的颜术医美诊所等众多知名机构。

无论是在中国,还是医疗商城的发源地美国,这个新物种都是由闲置的商场改造而来,由开发商盘活闲置资产目的为出发点,顺应医疗消费日常化、场景轻松化的趋势,满足中小型专科医疗机构在品牌化、连锁化进程中的扩张需求。

随着爱尔眼科、拜博口腔、睿宝儿科等越来越多的专科医疗机构进入连锁化经营的周期,对经营场所的需求量会越来越大。同时,医疗机构从签订租赁合同到开业的周期也明显偏长。房地产企业将自己在酒店式公寓中的“拎包入住”理念延伸到商场物业,对于既有重资产属性,又有标准化属性的医疗机构而言,对这一模式乐见其成。

自全程医疗开启了国内的医疗商城模式,上海已先后有两家医疗商城落地,广州也有一家医疗商城即将落地国际医药港。

全程医疗.jpeg

医疗商城的优势是,有助于盘活闲置物业,或作为经营状况欠佳的商场的转型方向之一。目前越来越多的医疗消费,在向公立医院之外转移,品牌化的民营医疗机构进入了攻城略地的扩张期,对成熟商圈内的经营场所会有更大的需求量。

2017年以来,资本疯狂涌入以牙科为代表的专科医疗机构。欢乐口腔6月25日完成B轮融资,泰康集团6月18日收购拜博口腔,资本注入后,便是这些医疗机构在市场大举占位的阶段。快速复制的能力,向来是资本考核投资对象的指标之一。中国最大的基层连锁服务医疗机构新康医疗,在获得资本后,短短4年里,从8家门店成长为160家门店。

快时尚品牌绑定大型开发商从而快速开店的模式,很可能在下一轮的医疗机构扩张路径中得到再现。

从经营Medical Mall经验更丰富的美国来看,杭州全程医疗代表的共享医院模式只是其中的一种。医药商城、零售+医疗、诊所大楼都是可行方向,而具体采用哪一种模式,或者在落地中国后探索出全新的商业形态,需要根据不同项目的区位、属性、人群而设计,Medical Mall不是千人一面的共享医院。

立白集团在广州医药港的医疗商城已经完成前期规划;由地方政府和中欧牵头打造的上海五角场Medical Mall已经完成建设,医疗商城将在很近的将来呈现出更丰富的商业形态。

健康小镇

所谓健康小镇,是“健康中国”和“特色小镇”两条国家战略的综合产物。常见类型有:健康养生小镇(医疗+度假)、健康科技小镇(医疗+科创)和健康医疗小镇(医疗+养老)等其他新兴模式。

健康小镇模式目前在国内褒贬不一,目前关注度最高的海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区也存在两种截然相反的观点,但健康小镇对房地产企业的吸引力却丝毫不减。和医养结合有类似之处,健康小镇把医疗资源和适老型住宅紧密结合。和医养项目不同之处在于,健康小镇的体量更大,规模相当于一个城区,对房企的规划设计、开发管理的要求更高。以乌镇国际健康产业园为例,不仅有国际康复医院、度假酒店,还有老年大学、商业街区等教育和商业的配套功能,建设难度、强度不亚于一个新城。

乌镇国际健康产业园、海南博鳌乐城先行区

健康小镇的优势是,无论土地属性是住宅、旅游还是商业,都可以通过有竞争力的医疗资源,把项目中的一部分打造成可售卖的住宅或类住宅产品。

项目内的医疗资源是住宅产品的核心价值。无论是采用分时度假模式、产权住宅模式、服务式公寓模式,都可以获得市场的认可,实现物业的部分变现。在医疗建设投入巨大的情况下,让开发商拥有部分的快收入。

乌镇雅园作为乌镇国际健康产业园中的住宅部分,由绿城负责开发,2013年7月首批住宅产品推出时,该项目均价1.2万元/平方米,且根据新闻晨报报道,雅园是当年全国去化率最高的住宅之一。2014年10月交房后,雅达国际康复医院于2015年投入使用,雅园在2015年-2016年期间的加推,曾经创下4天清盘。究其成功原因,离不开绿城品牌和医疗资源的双重叠加。该项目总投资20亿元,其中雅达国际康复医院投资8亿元。根据绿城发布的公告,雅园在2015年底实现总销售20亿元,与总投资基本持平。

新城配套

以新城配套为目的投资医院或门诊,仍然是比较主流的房企涉足医疗的方式。

根据新城、新区的人口基数、人口结构、周边医疗资源,结合新城的功能属性、计划导入的人口数量和结构、市场对现有医疗资源的满意度与匹配度,为中大型住宅社区配置符合需求的医疗机构。这类医疗机构可以是诊所、门诊部或医院。

此类投资,旨在通过高效率、高品质的医疗资源,提高项目的辐射度和吸引力,增加物业的价格和价值。

在限购最严的时代,去化率和去化速度比以往更受到房企的重视。优质的教育和医疗资源也在项目规划前期就成为重点部署的工作。尤其是一二线城市的不断外扩,由房企投资教育、医疗作为社区配套的案例还将不断增加。

杭州萧山前湾国际社区

传化集团在中国萧山科技城拥有多个待开发地块,联合仁恒置地、香港置地集团共同开发高端住宅项目。同时三家合资成立科谊集团,委托英慈医疗IHG负责其社区内的国际医院的运营和管理。

杭州英慈国际医院建筑面积为38500平方米,计划设置200张床位,将建设成为一家以妇儿、肿瘤、骨科、心血管和精神卫生为特色专科的国际综合医院,对接英国国家医疗服务体系(NHS)下的医院合作资源。

该项目主打国际社区概念,不仅引入英国国际医院,还引入英国惠灵顿公学,旨在通过英式社区的打造,为萧山科技城吸引高新人才,提振一度沉寂的住宅市场。

萧山科技城板块在引入国际医疗资源和国际教育资源后,明显提升了该区域的住宅竞争力,看似是输血医疗和教育,实则为住宅造血的良性循环。

对房企来说,投资医疗项目虽然投资大、回本慢,但以“算大账”的方式来看,医疗资源对项目溢价能力的提升明显,投资医疗和投资住宅对房企来说并非零和博弈。

在新医改和“健康中国”的战略背景下,越来越多的房地产商将涉足大健康产业发展,政策对房企转型健康的支持力度也会越来越大。

房企通过跨界医疗实现的目的,简单来说有两种,一是通过导入医疗资源,提升社区竞争力,并实现物业价格和价值的增值。二是通过和医疗机构的合作,提升医疗项目设计、建造、管理的能力,以及对医疗资源整合的能力,从而输出以空间为单位的健康服务,万科随园之家便是第二类的典型代表。

虽然从万科、远洋、仁恒等大型地产商的成功经验来看,优质医疗资源的导入能够提升社区的品质、打造旅游项目的特色、行成独特的竞争力。但医疗资源并非万金油,也并没有一种模式能适合所有房企涉足医疗行业。

如何根据公司战略、资源、目标寻求最适合自己的医疗标的,是房地产企业瞄准医疗行业时最先需要考量的。

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